金裕鼎晟投资探讨应用价值工程理论，使提高房地产项目投资可靠性方面的现实问题得到根本解决。
1、引言
价值工程不仅关注工程管理中的局部环节和特性的管理技术，作为一种整体性管理技术，其独有的整体功能成本分析方法和多学科团队工作方法，在高速发展的中国房地产工程界、管理界具有非常大的应用空间。
2、价值工程
2.1价值工程的定义
按照国家标准局发布的国际GB8223-87《价值工程基本术语和一般工作程序》的定义，价值工程（Value Engineering）的概念可叙述如下：价值工程是通过各相关领域的协作，对所研究对象的功能与费用进行系统分析，不断创新，旨在提高研究对象价值的思想方法和管理技术。
价值工程（V）=功能（F）÷成本（C），功能（F）就是产品能够满足消费者某种需求所具备的功能；成本是指产品的全寿命周期成本，它是为实现功能所要消耗的一切资源的货币表现。产品的价值与产品的功能成正比例关系，与产品的成本成反比例关系。要提高产品的价值，可以采取以下措施：即功能不变，成本降低；成本保持不变，功能提高；提高产品功能，同时降低产品成本：产品功能略有提高，成本有大幅度下降：产品成本略有提高，功能有大幅度提高。
因此，价值工程的定义包括四个方面：
（1）着眼于寿命周期成本
寿命周期成本（Life Cycle Cost）是指产品在其寿命期内所发生的全部费用（Charged in Full），包括生产成本（Production Cost）和使用成本（Use-cost）两部分。
生产成本是指发生在生产企业内部的成本，包括开发、设计、制造的费用；使用成本是指使用过程中的各种费用的总和，它包括运输、安装、调试、管理、维修、耗能等方面的费用。
金裕鼎晟投资可靠分析在寿命周期成本的构成中，一般由于生产成本在短期内集中支出并且体现在价格中，容易被人们认识，进而采取措施加以控制。而使用中的人工、能源、环境、维修等耗费常常是生产成本的许多倍，但由于分散支出，易被人们忽视.如果单纯追求生产成本的降低，粗心设计，偷工减料。那么其建造质量就会非常低劣，使用过程中的维修费用就会很高，甚至有可能发生重大事故，给社会财产和人身安全带来严重的损害。因此，价值工程中对降低成本的考虑，是要综合考虑生产成本和使用成本的下降，兼顾生产者和用户的利益，以获得最佳的社会综合效益。
（2）价值工程的核心是功能分析（Fuctional Analysis）
功能是指研究对象能满足用户某种需求的一种属性，即产品的具体用途。功能可分为必要功能（Necessary Function）和不必要功能（Unnecessary Function），其中必要功能是指用户所要求的功能，以及与实现用户所需求功能有关的功能。
价值工程对产品的分析，首先是对其功能的分析。通过功能分析，从而在改进方案中去掉不必要的功能，补充不足的功能，使产品的功能结构更加合理，达到可靠地实现使用中所需功能的目的。
（3）价值工程是一项有组织的管理活动
价值工程研究的问题涉及产品的整个寿命周期，涉及面广，研究过程复杂，如一项房地产产品从设计、开发到完工，要经过房地产企业内部的许多部门，一个降低成本的改进方案，金裕鼎晟投资可靠从提出、实验，到最后付诸实施，要经过许多部门的配合，才能收到良好的效果。因此企业在开展价值工程活动时，以适当的组织形式组织起来，共同研究，发挥集体智慧，灵活运用各方面的知识和经验，才能达到既定的目标。
（4）价值工程的目标
价值工程的目的是要从技术经济的结合上去改进和创新产品，使产品既要在技术上可靠实现，又要在经济上所支付费用最小，达到两者的最佳结合。而“最低的寿命周期成本”是价值工程中的经济指标，“可靠地实现所需功能”是价值工程中的技术指标，因此，产品的价值越高其技术与经济的结合也就越难，金裕鼎晟投资可靠从这个角度上讲，价值工程的目标体现为产品价值的提高上。
价值工程与一般的投资决策理论不同，一般的投资决策理论研究的是项目的投资效果，强调的是项目的可行性，而价值工程是研究如何以最少的人力、物力、财力和时间获得必要的功能的技术经济分析方法，强调的是产品的功能分析和功能改进。
2.2价值工程的工作程序
综合研究（Comprehensive Study）是综合各方面情况来制定解决问题的方案。
方案评价（Evaluating Schemes）是对提出的多种设想和方案进行评价、筛选、择选，以确定和选择最佳方案。最后，方案还要付诸实施，以达到价值工程改进价值工程对象、满足用户要求的目的。
3、房地产项目投资目标优化的理论
工程造价管理目标的优化是指以系统工程的理论和方法为指导，从全局的观念出发，金裕鼎晟投资可靠通过一系列的方法和手段达到工程造价管理目标的行为.系统工程则是用科学的方法规划和组织人力、物力和财力，通过最优的途经选择已获得最理想、最经济、最有效的效果。
房地产行业是我国国民经济的重要支柱产业，在整个国民经济运行中占有重要地位。房地产项目投资管理目标优化对于提高固定资产投资的效益具有十分重要的作用，其意义在于可以为项目决策提供可靠的依据，有利于促进资源的有效利用，有利于降低房地产项目投资成本。
4、价值工程房地产项目投资管理目标优化中的应用
价值工程兼顾了产品的价值、功能、成本三者之间的关系，它重在提高价值。目前而言，价值工程在房地产工程项目投资管理目标优化中主要应用于两个方面：一是方案的优选，金裕鼎晟投资可靠即对若干方案通过价值工程理论选出价值（V）最大的方案；二是方案功能成本的改进，即对方案的各项功能成本进行分析，通过价值仅（V）大小提出改进意见。
价值工程可以为建设节约型社会以及企业持续创新提供新的思路和科学方法。通过使用价值工程进行决策分析，在投资项目的可行性研究、设计、施工和运营等环节，可以确保项目能够最大限度地节约材料、能源，优化工作流程，提高房地产项目的投资可靠性。
作者：叶子
